In 2023 ergeben sich für Wohnungseigentümer, Vermieter und Bauherren einige Änderungen. Im Folgenden sind die wichtigsten Neueren aufgeführt:
Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)
Seit dem 01.01.2023 werden die aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) resultierenden CO2-Kosten bei Wohngebäuden nicht mehr allein vom Mieter getragen, sondern auch vom Vermieter. Die Aufteilung erfolgt in Abhängigkeit des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Bei Gebäuden mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen die Vermieter 95 Prozent und die Mieter 5 Prozent der CO2-Kosten, bei energetisch besonders effizienten Gebäuden (vergleichbar Standard EH 55) übernehmen die Mieter 100 Prozent der CO2-Kosten. Die energetische Klassifizierung des Gebäudes und damit der Aufteilungsschlüssel wird anhand der Heizkostenabrechnung ermittelt.
Gaspreisbremse
Zwischen dem 01.03.2023 und 30.04.2024 gilt ein Preisdeckel für Gas und Fernwärme; eine Rückwirkung zum 01.01.2023 wird angestrebt. Der Preisdeckel bezieht sich auf 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs, für dessen Ermittlung der Abschlag für September 2022 zugrunde gelegt wird. Der gedeckelte Preis für Gas beträgt 12 Cent (brutto) pro Kilowattstunde, für Fernwärme 9.5 Cent (brutto). Verbräuche darüber hinaus werden zu den Preisen der geltenden Lieferverträge berechnet. Bei zentral geheizten Wohngebäuden erfolgt die Verrechnung des Rabatts an die Mieter auf die einzelnen Wohnungen nach den bisher verwendeten Verteilungsschlüsseln.
Strompreisbremse
Neben dem Gaspreisdeckel greift ab März 2023 auch die Strompreisbremse. Sie garantiert eine Basisversorgung zu günstigeren Preisen. Stromkunden zahlen für 80 Prozent ihres vom Netzbetreiber prognostizierten Jahresverbrauchs einen garantierten Bruttopreis von 40 Cent pro Kilowattstunde. Für Verbräuche oberhalb dieses Basis-Kontingents gilt jeweils der vertraglich vereinbarte Preis. Stromkunden mit einem höheren Stromverbrauch von mehr als 30.000 Kilowattstunden im Jahr erhalten 70 Prozent ihres prognostizierten Stromverbrauchs zu einem garantierten Netto-Arbeitspreis von 13 Cent pro Kilowattstunde. Dies richtet sich insbesondere an kleine und mittlere Unternehmen. Die Entlastung erfolgt automatisch über die Stromversorger. Ab 01.03.2023 sinken die monatlichen Abschläge durch die Stromversorger entsprechend dem Entlastungsgesetz. Im März erhalten Verbraucher zudem eine einmalige rückwirkende Entlastung für die Monate Januar und Februar 2023. Die Preisgarantie gilt bis Ende 2023, kann gegebenenfalls aber bis zum 30. April 2024 verlängert werden. Für ein Kontingent von 80 Prozent (Verbrauch von weniger als 30.000 Kilowattstunden Strom pro Jahr; dies wird für die allermeisten privaten Haushalte zutreffen) beziehungsweise 70 Prozent (Verbrauch von mehr als 30.000 Kilowattstunden Strom pro Jahr; das betrifft eher Unternehmen) wird den Stromkunden im Jahr 2023 ein Differenzbetrag gewährt. Für den Verbrauch oberhalb des Entlastungsbetrags gilt der mit dem Stromversorger vereinbarte Arbeitspreis. Ein Stromversorger darf vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 den Arbeitspreis nur dann erhöhen, wenn er nachweisen kann, dass die Erhöhung sachlich gerechtfertigt ist. Eine sachliche Rechtfertigung kann sich aus marktbasierten Preis- und Kostenentwicklungen oder der Entwicklung der vom Elektrizitätsversorgungsunternehmen im regulatorischen Sinn nicht beeinflussbaren Preis- und Kostenbestandteile ergeben.
Besteuerung von Photovoltaikanlagen
Die Besteuerung von kleinen Photovoltaikanlagen mit einer Maximalleistung von 30 kW wird vereinfacht. Damit sind die Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlagen auf Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien steuerfrei. Das soll bereits ab dem Veranlagungszeitraum 2022 gelten.
Erhöhung des linearen AfA-Satzes
Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden wird seit dem 01.01.2023 von 2 auf 3 Prozent angehoben. Er gilt damit für Wohngebäude, die nach dem 01.01.2023 fertiggestellt werden.
Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023)
Seit dem 01.01.2023 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023) in Kraft getreten, mit dem höhere energetische Anforderungen an den Neubau gestellt werden. Somit müssen alle Neubauten den EH55-Standard statt des bisher geltenden Standards EH75 erfüllen. Gleichzeitig wird die Anrechnung von dem Gebäude erzeugten Strom aus erneuerbaren Energien auf den Primärenergiebedarf deutlich vereinfacht.
Mehrbelastung beim Vererben und Verschenken
Die Erbschaft von Immobilien wird ab 2023 teurer. Das ergibt sich aus dem Jahressteuergesetz 2022, im dem die Bemessungsgrundlagen für Erben von Grundstücken geändert wurden. Die Anhebung der Schenkungssteuer verbirgt sich in einer Änderung der Anlage 25 über die sogenannten Wertzahlen. Eigentlich sollten Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Wenn vergleichbare Verkaufsfälle aber nicht vorliegen, werden auch Ein- und Zweifamilienhäuser oft im Sachwertverfahren bewertet. Dabei werden der Wert des Bodens und fiktive Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt. Um diesen Wert dem Marktniveau anzupassen, wird die Summe dieser Werte mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen sollen.
Für die Fälle, in den derartige Sachwertfaktoren nicht zur Verfügung stehen, hat die Finanzverwaltung in der Anlage 25 zu § 191 BewG typisierte Faktoren festgelegt, die Wertzahlen heißen. Diese Wertzahlen sind für Häuser in guter Lage im Ergebnis von bisher 1,0 auf 1,3 oder sogar 1,4 erhoben worden.
(Quellen: AIZ, Das Immobilienmagazin 12/2022-01/2023 u. Haus & Grund/Ausgabe Februar 2023)